Durante muito tempo, o setor imobiliário operou dentro de uma lógica tributária já conhecida pelo mercado.
Mesmo com complexidades, as empresas aprenderam a conviver com:
- cumulatividade;
- regimes específicos;
- planejamento tributário consolidado;
- e estruturas operacionais construídas ao longo de anos.
Mas a Reforma Tributária tende a mudar muito mais do que apenas a forma de calcular tributos no setor.
Ela poderá alterar:
- margem;
- precificação;
- estrutura operacional;
- contratos;
- fluxo financeiro;
- aproveitamento de créditos;
- e até a estratégia de diversos modelos de negócio imobiliário.
E talvez o maior risco esteja justamente aqui:
muitas empresas ainda estão analisando apenas a legislação…
quando o verdadeiro impacto também será operacional.
O setor imobiliário possui particularidades que tornam a mudança ainda mais sensível
O mercado imobiliário sempre teve características muito específicas:
- operações de longo prazo;
- contratos complexos;
- diferentes modelos societários;
- regimes tributários variados;
- e forte impacto financeiro dos tributos na composição dos custos.
Por isso, qualquer alteração tributária no setor gera efeitos muito maiores do que apenas mudança de alíquota.
Na prática, a Reforma poderá impactar:
- incorporações;
- loteamentos;
- locações;
- construção civil;
- holdings patrimoniais;
- SPEs;
- e operações de compra e venda de imóveis.
E isso exigirá uma revisão profunda das estruturas atualmente utilizadas pelas empresas.
A preocupação não está apenas no aumento de carga tributária
Grande parte do mercado ainda discute:
“A carga tributária vai aumentar ou diminuir?”
Mas talvez essa não seja a única pergunta importante.
Porque além do impacto financeiro, existe um impacto operacional gigantesco começando a surgir.
O novo modelo exigirá:
- informações muito mais consistentes;
- integração entre áreas;
- controle operacional;
- revisão contratual;
- qualidade cadastral;
- e maior inteligência tributária.
E empresas que hoje operam com:
- processos frágeis;
- controles descentralizados;
- dependência excessiva de pessoas;
- ou estruturas desorganizadas
poderão enfrentar dificuldades muito maiores no novo cenário.
O crédito tributário ganhará protagonismo
Talvez uma das maiores mudanças esteja justamente na lógica do aproveitamento de créditos.
Na teoria, o novo modelo busca ampliar a não cumulatividade.
Mas na prática isso exigirá:
- operações corretamente estruturadas;
- documentação consistente;
- parametrizações adequadas;
- e integração entre fornecedores, prestadores e adquirentes.
O problema é que o setor imobiliário possui operações extremamente complexas.
E qualquer inconsistência poderá gerar:
- perda de crédito;
- aumento de custo;
- divergência operacional;
- e impacto financeiro relevante.
A lógica do:
“Depois ajustamos.”
tende a se tornar cada vez mais perigosa.
A Reforma Tributária também impactará processos internos
Talvez muitas empresas ainda não tenham percebido isso.
Mas o novo cenário tributário exigirá muito mais maturidade operacional.
Fiscal.
Contábil.
Jurídico.
Comercial.
Controladoria.
TI.
Todos precisarão atuar de forma integrada.
Porque o erro não ficará mais isolado apenas no departamento fiscal.
Ele poderá impactar:
- contratos;
- fluxo financeiro;
- créditos;
- rentabilidade;
- e até a viabilidade econômica de operações futuras.
Empresas organizadas sairão na frente
Existe um ponto muito importante:
a Reforma Tributária tende a ampliar a diferença entre empresas estruturadas e empresas desorganizadas.
Organizações que já possuem:
- governança;
- processos definidos;
- integração entre áreas;
- inteligência tributária;
- e controle operacional
terão muito mais capacidade de adaptação.
Enquanto isso, empresas que ainda operam:
- no improviso;
- sem definição clara de responsabilidades;
- ou sustentadas apenas por correções manuais
poderão enfrentar um cenário extremamente desafiador.
O mercado imobiliário não precisará apenas entender a Reforma. Precisará reorganizar sua operação.
Talvez esse seja um dos maiores pontos que o setor ainda subestima.
A Reforma Tributária não exigirá apenas interpretação da legislação.
Ela exigirá:
- revisão estratégica;
- reorganização operacional;
- amadurecimento de processos;
- e uma nova forma de enxergar gestão tributária dentro das empresas.
Porque no novo cenário:
o impacto tributário começará muito antes da apuração.
Ele nascerá na estrutura da operação.
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